Проверка Росреестра на участке: как подготовиться

земельный контроль, выездное обследование, предостережение, самозахват, вид использования и что проверить заранее

Многие владельцы дач узнают о земельном контроле, только когда получают письмо из Росреестра с предостережением или предписанием. Часто это оказывается неожиданностью: забор стоит «как всегда стоял», участок куплен давно, документы вроде бы в порядке. При этом большинство нарушений, которые выявляет земельный контроль, связаны не со злым умыслом, а с тем, что забор поставили не по границе, дом построили на участке с неподходящим видом использования или права так и не зарегистрировали. Разберём, как устроен земельный контроль, чего ждать и как заранее проверить свой участок, чтобы проверка не стала проблемой.

Что такое земельный контроль

Государственный земельный контроль (надзор) — это деятельность государства по проверке соблюдения земельного законодательства. Для большинства дачных участков его проводит Росреестр через свои территориальные управления. Кроме того, существует муниципальный земельный контроль, который ведут органы местного самоуправления, а за землями сельскохозяйственного назначения в части их плодородия и использования для сельхозпроизводства следит Россельхознадзор.

Цель контроля — не «поймать» владельца, а добиться законного использования земли. Поэтому большая часть мероприятий сегодня носит профилактический характер: консультирование, информирование, профилактические визиты и предостережения. Полноценные проверки с выездом и взаимодействием с владельцем проводятся реже и по определённым основаниям. Правила проведения контрольных мероприятий менялись в последние годы, поэтому за актуальной информацией лучше обращаться напрямую к Росреестру.

Как проходит контроль

Контрольные мероприятия бывают двух видов: с взаимодействием с владельцем и без него.

Без взаимодействия. Это самый частый случай. Инспектор анализирует сведения из ЕГРН, публичной кадастровой карты, спутниковых снимков и других открытых источников, а также может провести выездное обследование — осмотр участка снаружи, с общей территории, без захода на участок и без общения с владельцем. Он фотографирует забор, постройки, измеряет расстояния и сравнивает их с границами по ЕГРН. Владелец может даже не знать, что обследование было.

✅Проверка участка — как по официальным сервисам узнать ВРИ, ПЗЗ, границы и охранные зоны (ЗОУИТ): пошаговый чеклист.

С взаимодействием. Это профилактический визит или проверка, когда инспектор приходит на участок, общается с владельцем, запрашивает документы, проводит обмеры. О таких мероприятиях, как правило, владельца уведомляют заранее, а сведения о них вносят в единый реестр контрольных (надзорных) мероприятий.

Самые частые нарушения

На практике владельцы дач чаще всего сталкиваются с тремя группами нарушений.

Самовольное занятие земли. Забор, постройка, огород или дровяник находятся за пределами границ участка — на общей земле товарищества, на улице, на муниципальной земле или на участке соседа. Это самое распространённое нарушение. Часто оно возникает не из-за желания прихватить лишнее, а потому, что забор поставили «на глаз» до межевания или по старым ориентирам, а позже границы уточнили. Кадастровый инженер выносит точки границ в натуру, и разница в полметра-метр обнаруживается при выездном обследовании по снимкам и измерениям.

Использование не по виду разрешённого использования. У каждого участка в ЕГРН указан вид разрешённого использования (ВРИ). Если на участке для огородничества построен капитальный жилой дом, если на садовом участке организовано производство, магазин или автосервис, это может считаться нарушением. Подробнее о том, что можно строить на участке с тем или иным ВРИ, — в статье вид разрешённого использования.

Использование без оформленных прав. Участок фактически используется, но права на него не зарегистрированы в ЕГРН: например, землю много лет назад выделило предприятие, а документы так и не оформили, или наследники не вступили в права. О том, как зарегистрировать участок, читайте в статье оформление участка в собственность.

Для земель сельскохозяйственного назначения добавляется ещё одна категория — неиспользование по назначению и зарастание сорной растительностью, но этот вид контроля относится уже к сельхозземлям, а не к обычным садовым участкам в товариществах.

Земли общего пользования и соседние участки

Отдельно стоит сказать о землях общего пользования товарищества — дорогах, проездах, площадках у ворот, территории вокруг водоёмов и пожарных щитов. Часто владельцы крайних участков «прирезают» себе кусок общей земли, сажают на нём кусты, ставят дровяник или переносят забор, считая, что эта земля всё равно никому не нужна. Но она принадлежит всем членам товарищества или муниципалитету, и её занятие тоже считается самовольным. Подробнее о том, кому принадлежат дороги и проезды, — в статье земли общего пользования.

С соседними участками ситуация похожая: если забор стоит на земле соседа, сосед может обратиться в Росреестр или в суд. Лучше решить такие вопросы заранее, по координатам из ЕГРН и с участием кадастрового инженера.

Как проверить свой участок заранее

Лучший способ избежать проблем — самостоятельно проверить участок до того, как это сделает инспектор. Для этого не нужно ничего сложного.

1. Закажите выписку из ЕГРН. В ней указаны кадастровый номер, площадь, категория земель, вид разрешённого использования, сведения о правообладателе и о том, установлены ли границы. Как получить выписку — в статье выписка из ЕГРН.
2. Посмотрите участок на публичной кадастровой карте. Если границы установлены, вы увидите контур участка. Сравните его со своим забором на спутниковом снимке. Расхождение в метр и больше — повод насторожиться. Если участок на карте не отображается, читайте статью участок не отображается на карте.
3. Проверьте границы на местности. Если сомневаетесь, где проходит граница, пригласите кадастрового инженера для выноса точек границ в натуру. Он установит межевые знаки по координатам из ЕГРН. Подробнее — в статье вынос точек границ.
4. Сверьте ВРИ с тем, как вы используете участок. Если на участке стоит жилой дом, а ВРИ этого не допускает, разберитесь с изменением вида использования.
5. Убедитесь, что права зарегистрированы. Старые свидетельства и документы до введения ЕГРН тоже действуют, но сведения о праве должны быть в реестре.

Если пришло предостережение

Предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований — самый частый документ, который получают владельцы участков. Важно понимать: это не наказание и не штраф. Это сообщение о том, что, по данным контрольного органа, на участке может быть нарушение, и предложение принять меры к его устранению.

Что делать:

• Внимательно прочитайте предостережение. В нём указано, какое возможное нарушение выявлено: например, использование части земли за пределами границ.
• Проверьте факты. Сравните забор с границами, закажите вынос точек, если нужно. Возможно, ошибка в данных ЕГРН — например, реестровая ошибка в координатах. О ней — в статье реестровая ошибка.
• Если согласны — устраните нарушение. Перенесите забор, оформите права, уберите постройку с чужой земли.
• Если не согласны — направьте возражение. В предостережении указывается порядок и срок, в который можно подать возражение с объяснениями и документами.

Игнорировать предостережение не стоит: если нарушение подтвердится, следующим этапом может стать проверка, по итогам которой выдают предписание с конкретным сроком устранения, а также возможен административный штраф.

Если пришла проверка

Если проверка проводится с выездом на участок, вас должны уведомить о ней заранее (за исключением отдельных случаев). Проверить, что мероприятие реальное, можно в едином реестре контрольных (надзорных) мероприятий и через территориальное управление Росреестра.

Во время проверки:

• Попросите инспектора предъявить служебное удостоверение и документ о проведении мероприятия.
• Подготовьте выписку ЕГРН, документы на дом и постройки, межевой план или акт выноса точек, если он есть.
• Присутствуйте при обмерах и задавайте вопросы. Вы вправе знакомиться с результатами.
• Внимательно читайте акт проверки, прежде чем подписывать. Если не согласны, укажите это в акте или подайте возражения в установленном порядке.

Никакие денежные платежи на месте инспектор не принимает. Если кто-то, представившись сотрудником Росреестра, предлагает «решить вопрос» за деньги или требует оплатить штраф наличными, это мошенничество.

Как исправить самый частый случай — забор не по границе

Если выяснилось, что забор стоит за границей участка, есть несколько вариантов.

Перенести забор. Самый простой и надёжный способ. Перед переносом пригласите кадастрового инженера, чтобы он вынес точки границ, и ставьте забор строго по межевым знакам. О соседских спорах при этом — в статье спор с соседом о границе.

Оформить землю законным способом. Если лишняя земля — это муниципальная или государственная территория, иногда возможно перераспределение земель, когда участок увеличивается за счёт соседней земли с оплатой. Это не всегда разрешают: например, если земля занята дорогой или проездом. Подробнее — в статье перераспределение земель.

Исправить реестровую ошибку. Если забор стоит правильно, а ошибка в координатах в ЕГРН, её исправляют через кадастрового инженера и Росреестр.

Постройки и дом на участке

Сам по себе земельный контроль касается прежде всего земли: границ, назначения и прав. Но постройки тоже попадают в поле зрения, когда они стоят за границей участка или когда дом явно не соответствует виду разрешённого использования. Например, жилой дом на участке для огородничества, где капитальное строительство не предусмотрено, может стать поводом для предостережения.

Отдельный вопрос — регистрация дома. Незарегистрированный дом сам по себе обычно не является нарушением земельного законодательства, но его отсутствие в ЕГРН затрудняет продажу, наследование и подключение коммуникаций. Если дом построен давно, а в реестре его нет, имеет смысл оформить его — подробнее в статье регистрация дома. При регистрации кадастровый инженер всё равно проверит, что дом стоит в границах участка, а значит, заодно выявит и возможные проблемы с забором.

Пример из практики

Владелица участка в садовом товариществе получила по почте предостережение: по результатам выездного обследования часть забора и теплица находятся за пределами границ участка, на землях общего пользования. Забор ставил ещё прежний владелец, «по старым колышкам». Она заказала у кадастрового инженера вынос точек границ: выяснилось, что задний забор действительно выступает на проезд примерно на 80 см по всей длине, а теплица стоит частично на общей земле. Владелица направила в Росреестр ответ с указанием, что нарушение признаёт и устранит до конца сезона, перенесла забор по межевым знакам и разобрала и заново собрала теплицу внутри участка. Дальнейших мер не последовало. Если бы она проигнорировала предостережение, вопрос мог дойти до проверки и предписания.

Перед покупкой участка

Проблемы с границами и правами переходят к новому владельцу вместе с участком. Поэтому перед покупкой стоит проверить то же, что проверил бы инспектор: выписку ЕГРН, установлены ли границы, совпадает ли забор с контуром на кадастровой карте, соответствует ли ВРИ вашим планам, зарегистрированы ли постройки. Если забор стоит не по границе, договоритесь с продавцом о его переносе до сделки или учтите это в планах. Подробнее о проверке — в статье покупка участка в СНТ.

Главное, что стоит запомнить: земельный контроль проверяет, совпадает ли то, как вы используете землю, с тем, что записано в ЕГРН. Если границы установлены, забор стоит по ним, вид использования соответствует постройкам, а права зарегистрированы, проверка Росреестра не должна вызвать никаких проблем.

Частые вопросы