Дарение земельного участка родственнику и не родственнику: договор дарения в простой форме и у нотариуса, дарение доли и участка с домом, согласие супруга, регистрация в Росреестре, налог при дарении, отличие от завещания и продажи, ошибки и частые вопросы

Дарение — популярный способ передать дачу или участок под дом детям, внукам, супругу или другим родственникам ещё при жизни. Оно проще и быстрее наследства, не требует денег за участок и позволяет заранее решить, кому достанется земля. Но у дарения есть свои правила: письменный договор, обязательная регистрация, налог для одаряемых, не являющихся близкими родственниками, и особые случаи, когда без нотариуса не обойтись. Разберём, как подарить участок без ошибок. Чем отличается путь наследника — в статье наследование участка.

Короткий ответ: дарение участка оформляют письменным договором дарения. Если дарится весь участок, достаточно простой письменной формы; если доля в праве или участок несовершеннолетнего — договор удостоверяет нотариус. Участок дарят вместе с домом и постройками, если они принадлежат дарителю. Если участок приобретён дарителем в браке, нужно нотариальное согласие супруга. Переход права регистрируют в Росреестре через МФЦ, Госуслуги или нотариуса — одаряемый становится собственником с момента записи в ЕГРН. Близкие родственники (супруги, родители, дети, бабушки, дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры) налог при дарении не платят; остальные одаряемые декларируют доход. Порядок, госпошлину и налог уточняйте на сайте Росреестра и налоговой службы.

Проблема: почему с дарением возникают сложности

Типичные ситуации:

• договор составили «на коленке», в нём неточное описание участка, и регистрацию приостановили;
• подарили участок, а дом на нём остался за дарителем — это невозможно, регистрацию остановили;
• даритель состоит в браке, а согласие второго супруга не получено;
• подарили участок племяннику (о налоге при последующей продаже — налог при продаже участка) и не знали, что ему нужно подать декларацию и заплатить налог;
• после дарения отношения испортились, и даритель хочет вернуть участок, но не знает, возможно ли это;
• оформили дарение, хотя на самом деле получили деньги, и сделку оспорили.

Дарение — серьёзная сделка. После регистрации участок принадлежит другому человеку, и вернуть его можно только в исключительных случаях.

Дарение, завещание или продажа: что выбрать

Дарение удобно, когда участок нужно передать сразу и бесплатно, особенно близким родственникам. Завещание оставляет право распоряжаться землёй до конца жизни, но получатель вступит в права только после открытия наследства. Продажа нужна, если вы хотите получить деньги.

Что указать в договоре дарения

Договор должен быть письменным и содержать:

• стороны — ФИО, даты рождения, паспортные данные и адреса дарителя и одаряемого;
• предмет — кадастровый номер, адрес или местоположение, площадь, категорию и вид разрешённого использования участка по выписке ЕГРН;
• постройки — дом, баню, гараж с кадастровыми номерами, если они зарегистрированы;
• основание права дарителя — документ, по которому он владеет участком;
• безвозмездность — прямое указание, что участок передаётся безвозмездно, без встречных обязательств;
• обременения — есть ли залоги, аренда, сервитуты;
• порядок передачи — договор может иметь силу передаточного акта;
• сведения о зарегистрированных в доме лицах, если дом дарится вместе с участком.

Нельзя включать в договор условия о встречной оплате или услуге: такой договор признают не дарением, а скрытой сделкой. Дарение не может зависеть от смерти дарителя — для этого существует завещание.

Когда нужен нотариус

Нотариус проверит дееспособность сторон, правильность описания участка и сам подаст документы на регистрацию. Это повышает надёжность сделки и снижает риск её оспаривания, особенно если даритель пожилой. Тариф уточняйте у нотариуса.

Участок с домом и в СНТ

Если на участке стоит зарегистрированный дом, баня или гараж, принадлежащие дарителю, их дарят вместе с землёй одним договором. Отдельно подарить только землю или только дом не получится.

Если дом построен, но не зарегистрирован, лучше сначала оформить его: подать уведомление об окончании строительства или воспользоваться упрощённым порядком для садовых домов. Иначе одаряемому придётся проходить эту процедуру самому, а при отсутствии документов дарителя это сложнее.

При дарении участка в товариществе согласие правления не нужно. Одаряемому стоит сообщить в товарищество о смене собственника и переоформить договор на электроснабжение. Попросите у дарителя справку об отсутствии задолженности по взносам, чтобы не получить долги вместе с участком. Как переоформить свет — электричество в СНТ.

Согласие супруга

Если участок приобретён дарителем в браке за плату, это совместная собственность супругов. Для дарения нужно нотариальное согласие второго супруга. Если участок получен дарителем в наследство, в дар или приватизирован лично им, это его личная собственность, и согласие не требуется.

Одаряемый, состоящий в браке, получает подаренный участок в личную собственность: при разводе такой участок не делится. Это одна из причин, по которой родители часто выбирают дарение детям, а не покупку на их имя.

Дарение доли участка

Если участок принадлежит нескольким людям, каждый из них может подарить свою долю. Такой договор, как правило, удостоверяет нотариус: он проверяет документы, долю и права остальных собственников. Преимущественного права покупки у других совладельцев при дарении нет — оно действует только при продаже. Но если на самом деле долю продают за деньги, а оформляют как подарок, чтобы обойти соседей по участку, сделку могут оспорить.

Дарение доли не меняет границы участка: одаряемый становится совладельцем всего участка в определённой пропорции. Если хочется, чтобы у каждого был свой отдельный кусок земли, сначала разделите участок по межевому плану, а затем дарите образованные участки. Подробно — в статье о разделе участка. Учтите минимальные размеры участков по правилам застройки: если они не соблюдаются, раздел невозможен.

Дарение участка ребёнку

Родители и бабушки с дедушками часто дарят участок несовершеннолетним детям и внукам. Подарок ребёнку принимают его законные представители — родители. Если ребёнку больше четырнадцати лет, он подписывает договор сам с согласия родителей. Нотариус в этом случае обычно не обязателен, если дарится весь участок и даритель — взрослый собственник, но к нему стоит обратиться для надёжности.

Помните: распоряжаться участком ребёнка потом будет сложнее. Продать, подарить или заложить его можно только с разрешения органов опеки, которые проверяют, не ухудшатся ли жилищные условия и имущественные права ребёнка. Если участок может понадобиться для продажи в ближайшие годы, обдумайте этот шаг заранее.

Что сделать одаряемому после регистрации

Получив выписку, новый собственник должен позаботиться о нескольких вещах. Переоформите на себя договор электроснабжения и, если есть, газа и воды: для этого понадобится выписка и паспорт. Сообщите в товарищество о смене собственника и узнайте порядок оплаты взносов. Проверьте, пришло ли в личный кабинет налогоплательщика сведение об участке: налоговая получит данные из реестра автоматически.

Сохраните договор дарения, выписку и документы дарителя на участок. Если границы участка не установлены, запланируйте межевание: это упростит строительство, подключение сетей и будущие сделки. Пройдите участок по периметру и сверьте забор с кадастровой картой, чтобы вовремя заметить расхождения с соседями.

✅Проверка участка — как по официальным сервисам узнать ВРИ, ПЗЗ, границы и охранные зоны (ЗОУИТ): пошаговый чеклист.

Как зарегистрировать дарение

1. Подготовьте документы. Паспорта сторон, договор дарения (в нескольких экземплярах при простой форме), документ-основание права дарителя, согласие супруга, если нужно.
2. Подайте заявление. Через МФЦ, на Госуслугах с электронной подписью или через нотариуса. При простой форме нужно присутствие или заявления обеих сторон.
3. Оплатите госпошлину. Её платит заявитель на регистрацию; размер и реквизиты уточняйте в МФЦ или на сайте Росреестра.
4. Дождитесь регистрации. Росреестр внесёт запись о новом собственнике в ЕГРН.
5. Получите выписку. В ней одаряемый указан правообладателем.

Если регистрацию приостановили, в уведомлении будет указана причина: ошибка в описании участка, отсутствие согласия, недостающий документ. Исправьте её в отведённый срок.

Налог при дарении

Налог зависит от того, кем приходятся друг другу даритель и одаряемый:

Базой для налога обычно служит кадастровая стоимость участка и построек. Декларацию подают в году, следующем за годом регистрации дарения. Точные ставки, сроки подачи и правила уточняйте на сайте налоговой службы.

Даритель налог при дарении не платит. После регистрации одаряемый становится плательщиком земельного налога и налога на имущество, если подарен дом.

Если одаряемый позже продаст участок, срок владения для освобождения от налога при продаже для подаренного близким родственником имущества обычно меньше, чем для купленного. Детали уточняйте в налоговой службе.

Можно ли отменить дарение

Отменить дарение по желанию дарителя нельзя. Закон предусматривает исключительные случаи, когда даритель может потребовать вернуть подарок через суд, — например, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или членов его семьи. Договор может предусматривать право дарителя отменить дарение, если он переживёт одаряемого.

Кроме того, сделку могут признать недействительной, если даритель в момент подписания не понимал значения своих действий, был введён в заблуждение или действовал под давлением. Поэтому при дарении от пожилого человека разумно обратиться к нотариусу — он проверит волю дарителя и зафиксирует это.

Если участок в залоге или аренде

Участок, который находится в залоге у банка, подарить можно только с согласия залогодержателя, и залог перейдёт к одаряемому вместе с землёй. Проще сначала погасить кредит и снять запись о залоге, а уже потом оформлять дарение. Если участок сдан в аренду, договор аренды сохраняется: новый собственник становится арендодателем на прежних условиях. Если участок сам находится у дарителя в аренде от администрации, его нельзя подарить — можно лишь передать права аренды по правилам договора. Все такие ограничения видны в выписке из ЕГРН, поэтому проверьте её до подписания.

Как подготовиться к дарению

• Закажите свежую выписку из ЕГРН и проверьте собственника, площадь, обременения и границы.
• Если границы не установлены, подумайте о межевании до дарения: одаряемому будет проще продавать и строить.
• Оформите дом и постройки, если они не зарегистрированы.
• Погасите долги по взносам и коммунальным платежам.
• Обсудите с одаряемым, кто будет платить налог и госпошлину.
• Если в семье несколько наследников, обсудите решение заранее, чтобы избежать конфликтов.

Частые ошибки

• Неточное описание участка. Все данные берите из выписки ЕГРН.
• Дарение земли без дома. Зарегистрированные постройки передают вместе с участком.
• Нет согласия супруга. Дарение может быть оспорено.
• Встречные условия в договоре. Дарение должно быть безвозмездным.
• Не подать декларацию. Одаряемый, не являющийся близким родственником, должен задекларировать доход.
• Оформлять продажу под видом дарения. Такую сделку признают притворной.

Пример из практики

Пожилые родители решили передать дачу в товариществе дочери. Участок был куплен в браке, на нём стоял зарегистрированный садовый дом. Они заказали выписку, проверили данные и обратились к нотариусу: отец подарил участок и дом одним договором, мать дала нотариальное согласие. Нотариус направил документы в Росреестр, и через несколько дней дочь получила выписку с новым собственником. Налог платить не пришлось, так как дочь — близкая родственница. Через год она провела межевание и спокойно оформила подключение газа.

Когда нужна помощь специалистов

• Дарится доля, участок ребёнка или сделка через представителя — обратитесь к нотариусу.
• Даритель пожилой или болен — нотариальная форма снизит риск оспаривания.
• Есть споры между наследниками — проконсультируйтесь с юристом заранее.
• Границы участка не установлены — пригласите кадастрового инженера до дарения.

Материал справочный. Порядок оформления, размер госпошлины и налоговые правила меняются, поэтому уточняйте их на сайте Росреестра, налоговой службы, в МФЦ и у нотариуса.

Короткий план

1. Проверьте участок по выписке ЕГРН.
2. Решите, нужна ли нотариальная форма.
3. Получите согласие супруга, если участок куплен в браке.
4. Составьте договор с участком и всеми постройками.
5. Подайте документы на регистрацию.
6. Получите выписку на одаряемого.
7. Если одаряемый не близкий родственник — подайте декларацию.

Частые вопросы