Ранее учтённый участок: что это значит и как оформить его

старое свидетельство, нет зарегистрированных прав, граница не установлена, участка нет в реестре

Многие дачные участки получены десятилетия назад: по постановлению администрации, через садоводческое товарищество, по старому свидетельству или государственному акту. Когда владельцы заказывают выписку из ЕГРН или смотрят участок на публичной кадастровой карте, они видят непонятные формулировки: «ранее учтённый», «граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства», «сведения о зарегистрированных правах отсутствуют». А иногда участка в реестре нет совсем. Это не значит, что участок у вас отберут или что старые документы недействительны. Но чтобы спокойно продать, подарить, завещать, заложить участок или защитить его границы, сведения в ЕГРН лучше привести в порядок.

Короткий ответ: ранее учтённым называют участок, который был поставлен на учёт или права на который возникли до появления современной системы учёта и регистрации. Права по старым документам, оформленным по правилам своего времени, действуют и без записи в ЕГРН. Но для сделок право нужно зарегистрировать, а для защиты от споров — установить границы. Порядок такой: заказать выписку ЕГРН, найти документ-основание, при необходимости запросить его копию в архиве, подать заявление в Росреестр через МФЦ или Госуслуги, а для установления границ — заказать межевой план у кадастрового инженера. Актуальные правила, формы заявлений и размер пошлин уточняйте на сайте Росреестра и у юриста.

Что значит «ранее учтённый участок»

Современный Единый государственный реестр недвижимости объединил сведения кадастра и реестра прав. До его появления учёт земли и регистрация прав велись по другим правилам, а ещё раньше — в земельных книгах, похозяйственных книгах и документах местных администраций. Участки, которые были учтены или права на которые возникли в те времена, и называют ранее учтёнными.

В выписке ЕГРН у таких участков может быть несколько типичных отметок:

✅Проверка участка — как по официальным сервисам узнать ВРИ, ПЗЗ, границы и охранные зоны (ЗОУИТ): пошаговый чеклист.

• «Ранее учтённый» — участок внесён в реестр на основании старых данных учёта.
• «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства» — в реестре нет координат границ, участок не отображается на карте или отображается условно.
• «Сведения о зарегистрированных правах отсутствуют» — участок в реестре есть, но право собственности по старому документу в ЕГРН не записано.
• «Декларированная площадь» — площадь указана со слов документов, а не по результатам измерений.

Эти отметки не означают, что вы не собственник. Они означают, что в реестре не хватает сведений, которые нужно внести.

Действуют ли старые документы

Права на землю, которые возникли до введения современной системы регистрации и были оформлены по правилам, действовавшим в то время, признаются юридически действительными и без записи в ЕГРН. К таким документам обычно относятся:

• свидетельства о праве собственности на землю старого образца;
• государственные акты на право собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования;
• постановления и решения органов власти о предоставлении участка;
• выписки из похозяйственной книги о наличии права на участок;
• документы садоводческого товарищества и списки членов, приложенные к решениям о предоставлении земли.

Однако без записи в ЕГРН распоряжаться участком нельзя: продать, подарить, заложить его или оформить наследство без регистрации права не получится. Кроме того, если о праве нет сведений в реестре, участок могут посчитать бесхозяйным при инвентаризации, а соседи могут поставить свои границы с наложением на вашу землю.

Органы местного самоуправления сейчас ведут работу по выявлению правообладателей ранее учтённых объектов и могут сами направить вам уведомление. Но ждать этого не стоит: проще оформить всё самостоятельно.

Какая у вас ситуация

Если сведения в реестре есть, но с ошибкой, начните со статьи реестровая ошибка, а если участок не виден на карте — со статьи участок не отображается на кадастровой карте.

Шаг 1. Закажите выписку из ЕГРН

Начните с актуальной выписки. Её можно заказать через Госуслуги, сайт Росреестра или МФЦ. В выписке вы увидите кадастровый номер, площадь, категорию земель, вид разрешённого использования, отметки о границах и сведения о правах. Заодно найдите участок на публичной кадастровой карте: отображается ли он, есть ли у него контур, не пересекается ли он с соседями. Как читать выписку и какие разделы смотреть, — в статье выписка из ЕГРН.

Если участок по адресу не находится, попробуйте искать по кадастровому номеру из старых документов или по номеру кадастрового квартала. Иногда участок есть в реестре, но с другим адресом или без адреса.

Шаг 2. Найдите документ-основание

Для любых действий понадобится документ, который подтверждает возникновение права. Проверьте домашний архив: свидетельство, госакт, постановление, членскую книжку, план участка. Если документов нет, их копии можно запросить:

• в Росреестре — из государственного фонда данных, где хранятся экземпляры старых свидетельств и землеустроительных дел;
• в муниципальном архиве — постановления о предоставлении земли и списки членов товарищества;
• в администрации поселения или округа — выписку из похозяйственной книги, если участок учитывался там;
• в правлении СНТ — документы товарищества и протоколы о распределении участков.

О том, как восстановить утраченные документы, подробно рассказано в статье потеряли документы на участок.

Шаг 3. Внесите участок в ЕГРН, если его там нет

Если участка нет в реестре совсем, подают заявление о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтённом объекте недвижимости. Подать его можно через МФЦ или в электронном виде. К заявлению прикладывают документ, подтверждающий, что участок был учтён или права на него возникли до введения современной системы. Росреестр проверяет документы, запрашивает при необходимости сведения в архивах и вносит участок в реестр, присваивая кадастровый номер.

Обычно одновременно с внесением сведений можно подать и заявление о регистрации права, чтобы не ходить дважды. Перечень документов и формы заявлений уточняйте в МФЦ или на сайте Росреестра — они могут меняться.

Шаг 4. Зарегистрируйте право

Если участок в ЕГРН есть, но права не зарегистрированы, подают заявление о государственной регистрации ранее возникшего права. Прикладывают паспорт и правоустанавливающий документ. Если участок получен по наследству, сначала оформляют наследство у нотариуса, а затем регистрируют право наследника. Взимается ли пошлина за регистрацию ранее возникшего права и в каком размере, проверьте на сайте Росреестра перед подачей.

После регистрации в выписке появится запись о вашем праве собственности. Это даёт возможность совершать любые сделки и защищает от притязаний третьих лиц.

Шаг 5. Установите границы

Отметка «граница не установлена» не мешает владеть участком и даже продавать его, но создаёт риски. Без координат участок нельзя точно показать на местности, а соседи при межевании своих участков могут поставить границы с наложением на вашу землю. Кроме того, многие покупатели и банки неохотно работают с участками без границ.

Чтобы установить границы, заключите договор с кадастровым инженером. Он изучит документы, выедет на участок, измерит фактические границы, подготовит межевой план и проведёт согласование границ со смежными землепользователями — соседями, товариществом, если граница проходит по землям общего пользования, администрацией, если рядом муниципальная земля. Затем межевой план подают в Росреестр вместе с заявлением об учёте изменений. Как выбрать исполнителя и что проверить в договоре, рассказано в статье кадастровый инженер.

Что меняется после оформления

Особенности участков в СНТ

В садоводствах ранее учтённые участки встречаются особенно часто: земля выделялась товариществу целиком, а затем распределялась между членами по спискам. В таких случаях документом-основанием бывает постановление о предоставлении земли товариществу вместе со списком членов, где указан ваш участок, или свидетельство, выданное на основании этого постановления. Если на руках только членская книжка, её одной обычно недостаточно, и нужно искать постановление и список в архиве или в правлении.

При межевании участка в СНТ границу с дорогой или проездом согласуют с товариществом как владельцем или пользователем земель общего пользования, а если земли общего пользования не оформлены, — по правилам, которые применяются в такой ситуации. Удобно, когда товарищество утвердило проект межевания территории: тогда границы участков определяются по нему. Узнайте в правлении, есть ли такой проект, прежде чем заказывать межевание.

Как подготовиться к подаче документов

Перед визитом в МФЦ или подачей заявления онлайн сделайте копии всех документов и проверьте, совпадают ли в них фамилия, адрес, площадь и номер участка. Если фамилия менялась, возьмите документ о смене фамилии. Если в документах старый адрес, а сейчас у участка другой, приложите документы о присвоении нового адреса или запросите их в администрации. Чем меньше расхождений, тем меньше риск приостановки регистрации. Если регистрацию всё же приостановили, внимательно прочитайте уведомление: в нём перечислены причины и срок, в течение которого их можно устранить.

Если площадь по измерениям не совпадает

При межевании часто выясняется, что фактическая площадь отличается от указанной в старых документах. Небольшое расхождение — обычное дело: раньше площадь определяли приблизительно. Законодательство допускает уточнение площади в определённых пределах, зависящих от вида разрешённого использования и правил землепользования в вашем поселении. Если фактическая площадь больше, чем допускается, лишнюю часть придётся либо оформлять отдельно, если это вообще возможно, либо вернуть забор на место. Подробнее — в статье площадь участка не совпадает.

Если сосед не согласовывает границу

Согласование границ — обязательная часть межевания. Если сосед отказывается подписывать акт, он должен изложить письменные возражения. Кадастровый инженер приложит их к межевому плану. Дальше стороны пытаются договориться, а если не получается, спор о границе решает суд. До суда полезно получить заключение кадастрового инженера и собрать старые документы, планы и фотографии, которые показывают, где граница проходила раньше.

Пример из практики

Участок в садоводстве был получен по постановлению администрации в начале девяностых, у владельца сохранилось свидетельство старого образца. Решив продать дачу, он заказал выписку и увидел, что участок в ЕГРН есть, но права не зарегистрированы, а граница не установлена. Сначала через МФЦ он подал заявление о регистрации права, приложив свидетельство. Параллельно заключил договор с кадастровым инженером. Двое соседей подписали акт согласования сразу, третий долго не отвечал, но после встречи с инженером на местности тоже согласился. После учёта границ участок появился на карте с точным контуром, и сделку провели без проблем.

Частые ошибки

• Считать, что старое свидетельство «не действует», и пытаться получить участок заново.
• Откладывать регистрацию права до момента продажи или наследства.
• Не проверять выписку и карту перед межеванием соседей.
• Подписывать акт согласования соседу, не проверив, где пройдёт граница.
• Заказывать межевание без документов-оснований.
• Полагаться на устные советы вместо актуальной информации Росреестра.

Короткий план

1. Закажите выписку ЕГРН и найдите участок на публичной кадастровой карте.
2. Соберите документы-основания, недостающие запросите в архиве и Росреестре.
3. Если участка нет в реестре — подайте заявление о внесении сведений о ранее учтённом объекте.
4. Зарегистрируйте ранее возникшее право через МФЦ или Госуслуги.
5. Закажите межевой план и согласуйте границы с соседями.
6. Проверьте итоговую выписку.

Если участок покупаете вы, а у продавца ранее учтённый участок без границ, прочитайте статью купили участок без границ.

Частые вопросы